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當北京莊園這塊地被端上餐桌之時，多傢房企皆磨拳擦掌，特別是龍湖志在必得，最終失意後，吊頭轉向西三環的西宸原著。如今，西宸原著已經清盤，北京莊園卻剛剛開始梳妝打扮上市談婚論嫁。
北京莊園到底是“叛逆之花”，還是“出墻紅杏”，在沒有正式亮相之前，尚是問號。但從自媒體的鋪排信息分析，這是一場“頂豪意識流”的領跑，一場低調奢華的時尚盛宴。但是，這場領跑和高規音響電容安裝格開啟的時尚盛宴，似乎來得並不是時候。
立秋之後，樓市政策乍暖還寒，宏觀調控之“弩箭”始終高懸。特別是北京莊園強勢入市，好比大象闖進瓷器店，市場反應走向兩個極端，要麼趕在北京莊園上市前出貨—多出貨，快出貨；要麼很好奇，幹脆暫緩推盤，試圖看個究竟，輸贏圖個明白。
高端市場的暗潮洶湧，逼得平日斯文的地產人，脫下西裝，赤膊上陣，拿起刀子削人。
搶在金九銀十前，先後有10枚神秘炸彈精準砸向北京頂豪市場。
或是客群置業升級，或是第一居所，或是歷史邏輯，或是現實之痛，或是詳述產品顆粒度，皆先聲奪人，氣勢如虹。我們一起來看看先後是哪11枚深水炸彈：
1.十年前花一個億買別墅的人，再買會選什麼別墅
2.重新定義別墅：做不到頂級生活形態，別妄稱終極置業
3.中國別墅100年發展史
4.不懂頂豪之痛，何治別墅之病?
5.董事長應該住什麼樣的房子?
6.在北京：用“純粹”的別墅重新定義別墅
7.偽頂豪“7宗罪”
8.別墅之殤有三，不治何以安居?
9.誰能終結別墅頑疾：拆改建?
10.都是莊園裡的故事，為什麼賈寶玉的段位高於蓋茨比
11.一種產品的兩種形態，價值差距卻上億
11枚深水炸彈落地之處，火星四濺：
1.錢多人傻，拒絕再傻；
2.北京別墅要掀起打假風暴；
3.北京無別墅，莊園有點像；
4.拋棄毛坯，立地成佛
……
最終導出幕後主角北京莊園，其Slogen彰顯瞭自己的企圖心：為別墅閱歷豐富者而生。當然，這篇文章也是為別墅閱歷豐富者而寫。
市場層面，再來看兩軍對壘陣勢。盤點2017北京頂豪市場，創新案例層出不窮，前有景粼原著，天瑯、金茂亦墅，後有棠頌·景廬、和光塵樾、天著春秋，無論是產品形式、總價量級，都止步於容積率這條政策紅線，無緣和1億1棟的新盤北京莊園對話。
如果非要找出競品，倒也有一些參考項目，第一梯隊比如遠洋·Lavie，財富公館；第二梯隊則是恒大麗宮、潤澤禦府。過往清盤對標項目如碧海方舟、東山墅等。細究之下，亦有不同。比如遠洋·Lavie，低開高走，多年苦心運營，終成行業標桿；再如財富公館，幾經風雨，輪換主人，最新主人，掀簾待候。反觀北京莊園，從諸多媒體釋放的信息看，地產大哥卻有諸多市場顧慮。
顧慮1
“前二後三”打五折
這在很多人看來，北京莊園無疑是以京城頂豪“第一小提琴手”自居，攜0.6容積率及純粹低密社區，給全行業下瞭一封挑戰書。
“前二後三打五折”的第一層潛臺詞是，將超大面寬的客廳和花園相連，形成無敵景觀；第二層潛臺詞是，放棄地下室作為客廳的可能性，每一層的功能更為純粹；第三層的潛臺詞是，有可能取消南向花園入戶，徹底將主入戶置於北側，且將客廳尺度徹底做大，保證挑空，形成一條幹凈清爽的入戶動線。
▲前二後三剖面圖
目前，市場的主流做法是，要麼在園區內植樹造坡，形成臺地，人為將花園層置於人工臺地形成後的正負零位置；要麼直接向下深挖，制造下沉式花園。這種前二後三的做法，雖然造成花園層和客廳隔空相望，但同時也保證瞭地下室的通風采光，有利有弊。
▲市場上流行的前二後三案例
▲北京某些樓盤實例
雖然北京莊園強調每一層空間的純粹性，在戶型圖流出之前，地產大哥卻存有問號。一問是地下空間作何用途，如何最大限度保證通風采光，如何保證用途功能上的舒適度?二是保姆房置於何處?如果將保姆房置於地下空間，會不會和主人興趣空間幹擾，談何純粹?
顧慮2
“皿”字佈局存疑
從目前媒體流出的信息看，北京莊園的平面佈局，打個比方，就是“聯排橫著擺”。不同的是，北京莊園是“獨棟”橫著擺。
坦率地說，地產大哥認同諸多同行的分析，比如現在的獨棟產品平面佈局，多是“目”字形，或是“九宮格”，造成“宿舍式”別墅，或“塔樓式”別墅。目”字形實際就是兩排臥室+中間一條過道；“塔樓式”就是各個房間把著每個角落。具體的優劣勢分析，詳見下面圖表。
▲目字型平面圖及案例
音響電容價格
▲九宮格平面及案例
其實，北京莊園的平面，也類似“目”字形橫著擺，形成“皿”字佈局。不同的是，取消瞭一排臥室。這樣帶來的的直接好處是，每個房間都南北通透。
地產大哥前幾日拜訪某專業大牛，問道富人買房子，最在意什麼?這位大牛慢悠悠地說，你問對人瞭，哥哥做過調查，而且是頂級富豪的入戶調查，結論是——最大限度接觸大自然的房子，越是好房子；現代科技已經把房子做成“嬰兒保育箱”，這是反人性的。
地產大哥雖然沒有看到北京莊園的戶型圖，但有一點可以肯定：“皿”字裡的每一個格，地面部分都是南北通透的套房設計。最主要的是，這是一個多變空間，可以根據主人的實際情況靈活組合。舉例來說，三樓若是主臥，可以做成雙主臥，有交流，且互不打擾；中間可以設置起居廳相連。
但另外一個問題也同步出現：如何保證北側的動線空間比例，比如北側動線是過道、過廳、過廊?同樣考驗北京莊園的設計功力。還有一點，樓梯和電梯的具體擺放位置，也是決定北京莊園“皿”字形佈局關鍵中的關鍵。
顧慮3
精裝存疑
別墅精裝，特別是頂級別墅精裝交付，一直是地產行業的“哥德巴赫猜想”，開發商一直視為禁區，有心無力，遠遠躲避。比如遠洋La vie就是毛坯交付，業主實際就是買瞭一塊自建地。
▲某已交付的別墅裝修現場
墨子說，“江河之水非一源之水也，千鎰之裘非一狐之白也。”毛坯交付問題重重，有三大不堪忍受。
一是想不到：要與各門類公司反復拉鋸，大量寶貴時間用於投入裝修專業學習。裝修周期漫長持久，時間成本、精力成本、資金成本、資產空置成本，苦不堪言。
二是想太多：想象力無法落地，反復返工仍無法達到滿意，不斷產生拆掉重裝、甚至推倒重蓋的想法。
三是沒想到：毛坯別墅社區長期處於大工地狀態，居住質量極差。
或者有人以裝修個性為由反駁，實則是消費者之不幸，也是頂豪市場諸多問題中的頑疾。別墅精裝涉及建築、硬裝、軟裝、機電、景觀、采購、施工7大系統，數千項專業領域，是一個龐雜的大系統工程。
背後反應出中國房企垂直化管理帶來的系統橫向溝通和協作問題，是標準化產品和終端管理能否二次對話，是全社會頂級上下遊資源整合優化問題。總之，精裝交付是行業問題，更是社會問題。
除瞭少數想過別墅裝修癮者，在首次別墅置業的新鮮感後，最終面對的是全社會精裝產業鏈供給端乏力後，明知山有虎，卻無奈再向虎山行。
近年來，多傢別墅開發商的樣板間，卻是最先售出，就是例證。
所以，地產大哥認為，高端客戶喜歡毛坯交付，實則是給客戶亂扣帽子，亂打棍子，亂抓辮子，背後是開發商以及上下遊產業鏈的束手無策。
表面上看，北京莊園以叛逆之花形象現身市場，實則正本清源，追根溯源，逆勢出機，知難而進，迎難而上。
北京莊園的精裝是一時沖動，還是籌劃已久?據媒體報道，一方面，源自開發商自己的調查與分析，二是老板自己不前級擴大機推薦堪回首的多次別墅居住體驗。你也可以說，這是一次市場機會，真正的贏傢從來都是認清市場，調整市場。
但是，這顯然是一次前所未有的挑戰。挑戰或高低或低調，總之，這在地產大哥看來，精裝交付做法非常瘋狂：
1.你北京莊園憑什麼顛覆市場;
2.你北京莊園憑什麼改變行業潛規則；
3.你北京莊園憑什麼保證客戶就一定喜歡?
據說地產大哥三問被朋友遞話到瞭開發商那裡，對方反饋說，北京莊園的開發商，自己將來會住進去，隻是想找到232個鄰居，沒有太多想法。
地產大哥的炮彈發過去，結果對方來個“化骨綿掌”，風輕雲淡，無沾惹塵埃之意。
但地產大哥認為，北京莊園事實上，把北京頂豪市場“相敬如賓”的江湖，事實上已經攪成一鍋高溫沸湯。不過，江湖上的快意恩仇，打鬥切磋，皆來源於市場，服務於客戶，大傢更有職業精神罷瞭。
根本上，不朽的隻有產品，隻有經典的產品才能制造不朽。經典和不朽，一切都要看落地。
俗話說，三分料，七分工。花錢能辦到的事兒，都不是事兒。頂級精裝別墅更是講究營造和工法，講究落地，這也無異於提高全行業的挑剔味口。
據說，9月21日、22日兩天，一場名為“歐洲國寶工匠藝術展”將在民生現代美術館上演。如果沒有猜錯，這就是北京莊園的全球亮相。選擇這種方式，也是膽大之舉。開發商面對的，不僅有捧場，更有可能是踢館。地產大哥極有可能親臨現場，是踢館還是叫好，皆取決於眼見為實。
當然，寫完這篇文章，必然會激起群雄激憤聲討，脫掉防彈衣，地產大哥做好被打成“槍篩子”準備。被打成“槍篩子”之前，地產大哥還是那句話：不朽的隻有產品，隻有經典的產品才能制造不朽。
（備註：本文相關圖片實景及平面圖，皆取自北京真實樓盤，歡迎大傢後臺留言，答復正確者，將會有一份精美禮品，或受邀參展，共赴踢館之旅（醫藥費自理）。）
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